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邦永PM2項目管理軟件在系統(tǒng)集成行業(yè)中的全面應(yīng)用

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從開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)看項目管理信息化的應(yīng)用

發(fā)布時間:2010/9/7 14:36:00

在分析組織結(jié)構(gòu)之前,我們必須先了解開發(fā)商的項目管理工作的主要內(nèi)容及流程,因為開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)在很大程度上是依賴與其業(yè)務(wù)工作的內(nèi)容及工作流程。


一、開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容
房地產(chǎn)業(yè)鏈很長,從征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,但一般情況下劃分為如下三大階段
1、 前期的準(zhǔn)備階段
主要是辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù),主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案通知書等,方可開工建設(shè)。當(dāng)然,征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。

2、 建筑施工階段
工程建設(shè)階段,是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起,到項目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收,達到客戶可以住用程度的過程。

3、經(jīng)營階段
房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起,一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。

至于物業(yè)管理,一般由專業(yè)性的物業(yè)管理公司進行,它已經(jīng)脫離了開發(fā)商企業(yè)職能的業(yè)務(wù)范圍。

無論開發(fā)商采取哪種組織結(jié)構(gòu),都必定設(shè)置相關(guān)的部門或崗位與上述工作對應(yīng),下面我們分析目前比較流行的幾種組織模式。

二、開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)與管理模式

現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。這四種管理模式各有千秋。

1、部門制項目管理根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類,按照項目開發(fā)流程,一般設(shè)置開發(fā)、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產(chǎn)項目的生命周期分析,開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期,負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。銷售部在項目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作;財務(wù)部的主要工作在項目中后期,負(fù)責(zé)資金的收支及財務(wù)核算、分析工作;辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計等后勤工作。

2、公司制項目管理,多從事單一項目的運作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)(通常也是投資的一方)完成,項目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢后,項目公司或承接新的項目,或清盤,或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。

3、事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況,設(shè)立若干個事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權(quán)力,從策劃定位直至銷售均可自主進行,也可對外委托。事業(yè)部實行獨立核算,對項目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)。

4、專業(yè)管理公司項目制

  專業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開發(fā)(土地受讓、立項、規(guī)劃許可等)和策劃定位、建筑設(shè)計工作以后,即可以合同形式,委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜,體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。

目前國內(nèi)有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)多采取第一種結(jié)構(gòu),小型的公司則采取專業(yè)管理公司項目制的方式。房地產(chǎn)項目管理信息化是圍繞項目管理工作內(nèi)容展開的,由于組織結(jié)構(gòu)不同,導(dǎo)致企業(yè)信息化的應(yīng)用模式會發(fā)生一些變化。

三、項目管理信息化應(yīng)用模式

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同,由許多功能模塊組成,一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。下面以全國首家房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)邦永PM2為例,介紹其與不同組織結(jié)構(gòu)對應(yīng)的應(yīng)用模式。
n 部門制
在公司內(nèi)部應(yīng)用,各個職能部門配置相關(guān)的操作權(quán)限,實現(xiàn)其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能。
n 公司制
投資商與公司聯(lián)合應(yīng)用,以公司為應(yīng)用核心,相關(guān)部門或職能崗位配制相關(guān)的操作權(quán)限。
n 事業(yè)部制
以公司為應(yīng)用核心,各個事業(yè)部建立不同的數(shù)據(jù)帳套,即要考慮事業(yè)部內(nèi)部業(yè)務(wù)流程與職能,又要從公司的角度考慮各個事業(yè)部之間資金、人力資源的平衡,以及不同項目的比較分析。
n 專業(yè)管理公司制
以投資商為核心,策劃咨詢公司、運遷公司、建筑公司、銷售公司等協(xié)助應(yīng)用,投資商將相關(guān)應(yīng)用權(quán)限配置給不同的相關(guān)單位。

各個功能模塊的基本目標(biāo)就是實現(xiàn)對應(yīng)部門的相關(guān)職能,詳細(xì)的應(yīng)用要點我們不再展開。實施項目管理信息化后,能夠?qū)㈤_發(fā)商的管理水平提升到一個新的高度,具體表現(xiàn)如下:


n 以項目生命周期理論為基礎(chǔ),通過計劃、跟蹤和控制來實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的動態(tài)管理
強調(diào)計劃對房地產(chǎn)項目成功的重要作用,通過制訂詳細(xì)、完善的計劃來指導(dǎo)項目的實施;在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息(包括工程進度、成本進度、形象進度和交付成果進度),將實際進度與計劃進行對比,對其中存在的偏差及時予以糾正,使得項目總是在計劃的軌道上前進,切實保證項目的工期、成本和質(zhì)量。
n 實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的多角度、多要素管理
房地產(chǎn)項目管理涉及的要素眾多,既包括人、財、物的管理,也包括時間、采購、合同、質(zhì)量的管理,對這些要素全面關(guān)注,以科學(xué)的項目管理模式實現(xiàn)對這些要素的集成管理。
n 能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)項目涉及的組織和人員眾多,除業(yè)主方之外,還有設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等,業(yè)主作為項目的核心,自然也是信息處理的中心,大量的信息從其他各方傳遞給業(yè)主,業(yè)主要對這些信息加以分析處理,同時也要將大量的信息傳遞給有關(guān)各方,信息傳遞的速度和準(zhǔn)確性將直接影響到項目的決策,同時也對項目的完成時間和成本產(chǎn)生影響。項目有關(guān)各方通過網(wǎng)絡(luò)可隨時獲取相應(yīng)數(shù)據(jù),及時、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào),從而有效縮短項目周期,降低項目成本。
n 對項目資金管理予以了特別關(guān)注,能夠?qū)崿F(xiàn)與企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的完美對接
在房地產(chǎn)項目中,隨時掌握項目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對資金計劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握,隨時提供項目資金狀況,幫助業(yè)主有效地實現(xiàn)資金平衡,降低項目風(fēng)險和成本;同時,采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接,并可通過財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)完美對接,完全能夠滿足房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的需要。
n 提供了定額管理和項目預(yù)算功能,與項目計劃進度關(guān)聯(lián),為項目的成本控制提供了基礎(chǔ)
  PM2內(nèi)置了各地不同的定額標(biāo)準(zhǔn),并能實現(xiàn)定額標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入、導(dǎo)出,使用戶定額管理的工作量大大減輕;以定額為基礎(chǔ),項目預(yù)算的編制也十分方便。
n 有機整合了銷售管理功能,使銷售資金納入項目整個資金流。
銷售是房地產(chǎn)項目的一個重要環(huán)節(jié),它不僅要實現(xiàn)了對銷售業(yè)務(wù)的支持,更加重要的是要使銷售計劃、銷售資金與項目整體的資金計劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào),并進行相關(guān)的財務(wù)處理。
n 提供了眾多的項目管理工具和方法
  提供了眾多成熟、先進的項目管理工具和方法,如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖(單代號、雙代號)、關(guān)鍵線路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等,這些工具和方法在項目管理實踐中廣泛應(yīng)用,是提高項目管理水平的有效手段。
n 操作簡單、圖表形式多樣,尤其適合決策者使用
考慮到用戶的不同需要,提供了圖、表、文字等多種信息表現(xiàn)形式,各類信息均能方便地導(dǎo)入、導(dǎo)出,實現(xiàn)與其他系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享。操作方式簡單,通過適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn),用戶就能迅速掌握其使用方法。

2003-8-22 9:59:00

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